Что такое гринфилд и браунфилд?

Рядом с названием индустриального парка может стоять отметка greenfield или brownfield. Это западная классификация парков для строительных проектов. В статье рассказываем, что означают эти термины, в чем преимущества и риски каждого из них.

Что такое земельный участок типа гринфилд (greenfield)

Greenfield («зеленое поле») — это территория, на которой раньше не было никаких промышленных объектов. Обычно к гринфилду относятся пустые, сельскохозяйственные или специально отведенные под строительство земли.
Если предприниматель покупает участок типа greenfield, ему придется с нуля построить все объекты и реализовать собственный проект, в том числе провести инженерные сети. Если земля уже подготовлена под постройку промышленно-производственного комплекса, на ней могут быть проведены инженерные коммуникации.

Что такое земельный участок типа браунфилд (brownfield)

Brownfield («бурое поле») — территории, которые ранее использовались под склады, промышленные производства и прочее. На них уже есть постройки, дороги и транспортные площадки, инженерные сети и другая инфраструктура.
Браунфилды могут упростить создание и развитие инфраструктуры, так как предпринимателю не придется застраивать парк с нуля.

Чем хороши проекты greenfield и есть ли у них недостатки

Greenfield привлекает следующими преимуществами:

• Свобода планировки. Не нужно ориентироваться на уже существующие постройки и расположение инженерных сетей при создании проекта. Можно проектировать склады, дороги, производственные корпуса и прочую инфраструктуру с учетом специфики бизнеса.
• Чистая история. У территории нет обременений и скрытых проблем, о которых мог умолчать предыдущий владелец (например, загрязнение почвы).
• Свобода в выборе местоположения. Площадей greenfield больше, чем brownfield. Это позволяет выбрать землю ближе к рынкам сбыта, сырью, важнейшим транспортным артериям. Гринфилды нередко располагаются внутри особых экономических зон, где действуют налоговые, таможенные и другие льготы.
• Привлекательность для инвесторов. Новые заводы более прозрачны с точки зрения оценки, финансирования и разрешительной документации.
• Современные коммуникации. Проекты greenfield позволяют сразу предусмотреть подключение к инженерным сетям в нужном объеме.

Недостатки greenfield для бизнеса:

• Высокие затраты на старте. Могут отсутствовать электросети, водоснабжение, газоснабжение и канализация. Нужно заново отстраивать все здания и прокладывать на территории дороги. Все это требует серьезных вложений.
• Долгие сроки реализации. Проектирование, согласование, строительство инфраструктуры может занимать годы.
• Повышенная финансовая нагрузка. Капитал замораживается на несколько лет до запуска предприятия.
• Регуляторные барьеры. Если не покупать землю greenfield, заранее подготовленную под строительство промышленных объектов, а искать совсем новые территории, могут быть сложности с получением разрешений.
• Социальные риски. Если площадка находится далеко от крупных городов, может быть сложно привлечь квалифицированные кадры.
• Логистические риски. При выборе земли без учета транспортных потоков, доставка продукции и сырья может оказаться очень дорогой.

Многих из перечисленных рисков можно избежать, если правильно выбрать расположение. В особой экономической зоне «Максимиха» есть участки с подведенными инженерными сетями, полностью подготовленные под строительство промышленных предприятий, что позволяет оперативно выйти на этап строительства и значительно сокращает сроки реализации проекта. Благодаря самому большому в регионе земельному банку, в ОЭЗ «Максимиха»  возможно размещение в том числе масштабных производств. Сама зона находится в Московской области (г.о. Домодедово), вблизи крупнейшего рынка сбыта. Большое кольцо Московской железной дороги пролегает вдоль территории ОЭЗ, имеющей в том числе прямые выезды на крупные федеральные трассы (Каширское шоссе, М-4 Дон и проч.). Такое расположение снимает проблемы логистики и снижает потенциальный дефицит квалифицированных кадров.
Для снижения финансовой нагрузкив особой экономической зоне действуют налоговые льготы, позволяющие существенно повысить экономическую эффективность проекта, особенно на начальных стадиях. Для логистических компаний огромным преимуществом может стать особый таможенный режим ОЭЗ.  Отдельно хочется отметить, что процесс преодоления административных барьеров и получения разрешительной документации, представляющий особую головную боль для бизнеса, при поддержке управляющей компании ОЭЗ становится проще и прозрачнее.

В чем преимущества проектов brownfield и какие у них риски

Плюсы браунфилд-проектов для бизнеса:

• Готовая инфраструктура. На территориях типа brownfield уже есть дороги, водоснабжение, электросети и прочие коммуникации.
• Меньше вложений на старте. Для запуска предприятия обычно требуется модернизация старого проекта, а не запуск с нуля.
• Более быстрый старт. Предприниматель может использовать часть существующих зданий, чтобы сократить время на проектирование и строительство.
• Меньше логистических и кадровых рисков. Существующие предприятия располагаются в развитых промышленных зонах с транспортной доступностью и рабочей силой.

К недостаткам и потенциальным рискам brownfield-проектов относятся:

• Затраты на модернизацию. Нередко требуются снос и утилизация старых построек, инженерных сетей, реконструкция производственных площадок.
• Экологические риски. Есть вероятность, что на территории есть загрязнения почвы. В таком случае потребуется дорогостоящая очистка.
• Юридические риски. Возможны споры по правам собственности, обременения, старые договоры аренды.
• Ограничения по планировке. Существующие коммуникации и здания мешают гибкому проектированию, что может тормозить развитие бизнеса в будущем.
• Финансовые риски. Инвестор может недооценить стоимость демонтажа и модернизации комплекса. Есть высокая вероятность, что начальные издержки значительно возрастут при реализации проекта.

Brownfield может быть выгоднее на старте, если изначальный промышленный комплекс хорошо отвечает задачам бизнеса. Но инженерные сети и постройки будут быстрее изнашиваться. В результате издержки на будущую модернизацию могут быть значительно выше, чем при строительстве на участке типа greenfield.

Что нужно учитывать при выборе индустриального парка

При выборе следует учитывать не только тип площадки (brownfield или greenfield), но и другие факторы:

• Локацию и логистику: близость к рынкам сбыта, транспортным коммуникациям, пропускную способность дорог и складов.
• Инфраструктуру: наличие и мощность инженерных коммуникаций. Для браунфилдов также нужно оценивать пригодность существующих сетей и зданий.
• Юридический статус площадки: назначение, категория, ограничения, обременения и споры. Для brownfield также нужно проверить экологическую историю участка.
• Условия для резидентов: налоговые и таможенные льготы, субсидии, поддержку в подключении к сетям, административное сопровождение, условия аренды и выкупа.
• Затраты: стоимость покупки площади, инвестиции в модернизацию (для brownfield) или строительство (greenfield). Важный бонус — возможность софинансирования государством.
• Кадровый потенциал: наличие рабочей силы в регионе, текущий уровень зарплат, конкуренцию за работников среди предприятий.
• Сроки запуска. В greenfield в среднем может уходить больше времени на проектирование и реализацию, но в brownfield возможны проблемы с загрязнением почв, старой застройкой и изношенными сетями. Это может затянуть запуск проекта.

Greenfield в среднем требует больше затрат, чем Brownfield, но расходы всегда предсказуемы, а в особых экономических зонах у предпринимателя много льгот. Кроме того, гринфилд позволяет сразу построить современную инфраструктуру, которую можно будет долго не модернизировать.