Гринфилд и браунфилд — в чем разница

Иногда рядом с названием индустриального парка можно увидеть отметку «гринфилд» (greenfield) или «браунфилд» (brownfield). Эти термины обозначают два типа промышленных площадок, которые различаются степенью готовности территории, возможностями проектирования и характером затрат. Разбираемся, в чем преимущества и риски каждого из форматов.

Что такое земельный участок типа гринфилд

Гринфилд (англ. greenfield, «зеленое поле») – это территория без промышленной застройки. Обычно к таким площадкам относятся пустующие, сельскохозяйственные или специально отведенные под строительство земли.

Инвестор получает участок без готовых производственных объектов и может самостоятельно спроектировать будущий комплекс – определить расположение корпусов, складов, дорог и других элементов с учетом особенностей технологического процесса.

Что такое земельный участок типа браунфилд

Браунфилд (англ. brownfield, «бурое поле») – это территория, которая ранее использовалась для промышленной или логистической деятельности.

На такой площадке уже могут находиться производственные и складские здания, дороги, транспортные площадки, инженерные сети и другая инфраструктура. Это дает возможность использовать уже созданную материальную базу и быстрее перейти к запуску проекта.

Чем отличаются гринфилд и браунфилд

Оба формата подходят для размещения производства, но по-разному влияют на то, как будет развиваться проект.

Гринфилд

Гринфилд дает возможность создать объект практически с нуля и изначально заложить необходимые технические параметры.

К его особенностям относятся:

свобода планировки – расположение зданий и инфраструктуры не зависит от существующей застройки;
возможность предусмотреть необходимые инженерные мощности под конкретное производство;
перспективы дальнейшего расширения – при наличии свободной территории предприятие можно развивать по мере роста бизнеса;
отсутствие последствий предыдущей промышленной эксплуатации – например, загрязнений, возникших из-за работы прежнего предприятия;
более широкий выбор локаций по сравнению с предложением готовых промышленных объектов.

При этом гринфилд предполагает значительный объем работ до запуска предприятия. Полный цикл – от проектирования и строительства до ввода объекта в эксплуатацию – в среднем может занимать от 2 до 5 лет. На неподготовленной территории необходимо также создать внутреннюю дорожную сеть и инженерную инфраструктуру, а при освоении земель, не предназначенных для промышленного строительства, могут потребоваться дополнительные согласования и разрешительные процедуры.

Поэтому такой формат особенно подходит для проектов, рассчитанных на длительную эксплуатацию – от 15 лет, когда возможность изначально адаптировать площадку под технологические требования и дальнейшее развитие предприятия становится важнее скорости запуска.

Браунфилд

Основное преимущество браунфилда – возможность использовать уже существующую материальную базу.

К его особенностям относятся:

готовые здания и инфраструктура – если они соответствуют требованиям нового производства, инвестор может сократить объем проектных и строительных работ;
более быстрый запуск – подготовка к началу работы может занять на 6–18 месяцев меньше, чем при реализации сопоставимого проекта на гринфилде;
сложившаяся транспортная среда – браунфилд-площадки нередко располагаются в сформировавшихся промышленных районах с готовыми подъездными путями и логистическими связями;
доступ к трудовым ресурсам – в таких локациях, как правило, уже существует рынок труда, связанный с промышленными предприятиями;
возможность использовать часть существующего комплекса – здания, сети и другие объекты могут быть адаптированы под новое производство без полного строительства с нуля.

При этом состояние площадки напрямую влияет на экономику проекта. Перед покупкой или арендой важно определить, какие здания можно сохранить, что потребует реконструкции или демонтажа, соответствуют ли инженерные мощности задачам предприятия и потребуется ли обновление сетей и оборудования.

Если объем модернизации окажется значительным, затраты на реконструкцию могут оказаться ощутимыми и в отдельных случаях приблизиться к стоимости реализации проекта на гринфилде. Поэтому преимущество браунфилда проявляется прежде всего тогда, когда существующий комплекс можно использовать без масштабной перестройки.

Гринфилд в ОЭЗ: строительство с нуля без создания всей инфраструктуры

Особая экономическая зона позволяет частично нивелировать один из главных недостатков классического гринфилда – необходимость самостоятельно создавать внешнюю инженерную инфраструктуру.
Резидент сохраняет преимущества незастроенного участка: может спроектировать и построить предприятие под собственные технологические требования. При этом на подготовленной территории ему доступны уже созданные коммуникации и точки подключения к ним.
Кроме того, статус резидента дает право на налоговые льготы. В ОЭЗ «Максимиха», например, ставка налога на прибыль составляет 2% в первые пять лет с момента получения прибыли, 7% – в следующие пять лет и 15,5% – далее. Налог на имущество обнуляется на 10 лет, земельный и транспортный – на 5 лет. Также резидентам предоставляется возможность применять процедуру свободной таможенной зоны, которая предусматривает освобождение от уплаты ввозных таможенных пошлин и НДС при соблюдении установленных условий.

Отдельное преимущество ОЭЗ – сопровождение со стороны управляющей компании. Она помогает резиденту на разных этапах реализации проекта – от подбора участка и подключения к коммуникациям до прохождения административных процедур.

В ОЭЗ «Максимиха» эта модель дополнена рядом характеристик:

крупный земельный банк позволяет размещать на территории масштабные производства;
зона находится в Московской области, в городском округе Домодедово, рядом с одним из ключевых рынков сбыта страны;
вдоль территории проходит Большое кольцо Московской железной дороги;
поблизости расположены Каширское шоссе и трасса М-4 «Дон».

Подробнее об инженерном обеспечении можно узнать в разделе «Инфраструктура ОЭЗ», о льготах – в разделе «Льготы для резидента», а о доступных участках – на карте территории.

Что учитывать при выборе площадки

Само по себе деление на гринфилд и браунфилд не определяет, насколько площадка подходит для конкретного проекта. Перед принятием решения стоит проверить:

локацию: близость рынков сбыта, поставщиков и транспортных магистралей;
кадровый потенциал: доступность рабочей силы и конкуренцию за сотрудников;
инженерные мощности: не только наличие сетей, но и доступный объем ресурсов;
юридический статус: категорию и назначение земли, обременения, ограничения и возможные споры;
экологическую историю: особенно если территория уже использовалась промышленным предприятием;
возможности развития: наличие земли или конфигурации объекта для будущего расширения;
условия для резидентов: льготы, меры поддержки, административное сопровождение, порядок аренды и выкупа.

Отдельно стоит сравнить полную экономику двух вариантов. Более низкие первоначальные вложения еще не означают, что площадка окажется дешевле в долгосрочной перспективе. Поэтому корректнее оценивать совокупную стоимость владения объектом на горизонте 10-15 лет, а не только цену участка или затраты на старте.

Возврат к списку