ЗОУИТ: что это такое и какие ограничения накладываются на участок

Купить земельный участок, приступить к освоению и внезапно обнаружить, что половина территории попадает под запрет застройки. Такое случается, если перед сделкой покупатель не проверил, находится ли земля в границах ЗОУИТ – «зоны с особыми условиями использования территорий». От того, распространяется ли такой режим на участок, зависит, что на нем можно строить, выращивать и размещать.

Что такое ЗОУИТ простыми словами

ЗОУИТ – территория вокруг значимого объекта, внутри которой действуют специальные правила использования земли, в том числе ряд ограничений. Такой режим вводят с конкретной целью: защитить трубопровод, сохранить источник питьевой воды или природный объект, обеспечить безопасность вблизи высоковольтной линии и по другим причинам.

ЗОУИТ не отменяет право собственности на участок – земля остается вашей, однако круг допустимых действий сужается. В одних зонах запрещено возводить капитальные здания, в других – высаживать деревья выше определенной высоты, в третьих – размещать промышленные производства или организовывать стоянки.

Границы ЗОУИТ устанавливаются независимо от кадастровых границ земельного участка. Зона может захватывать его целиком, частично или оказаться в непосредственной близости – все зависит от расположения охраняемого объекта и радиуса установленной ЗОУИТ. При этом один участок вполне может попасть сразу под несколько разных зон, и каждая добавит свой пакет ограничений.

Сведения о ЗОУИТ вносят в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) – базу данных Росреестра, где фиксируются все права и обременения на объекты недвижимости. До 2018 года многие зоны существовали фактически, но в ЕГРН не значились. Федеральный закон № 342-ФЗ обязал внести все действующие зоны в реестр, однако этот процесс продолжается по сей день.

Что говорит Земельный кодекс о ЗОУИТ

Правовую основу для ЗОУИТ формирует Земельный кодекс Российской Федерации – в частности, глава XIX, введенная Федеральным законом № 342-ФЗ от 3 августа 2018 года. До этого нормы о зонах с особыми условиями использования территорий были разбросаны по десяткам отраслевых законов и ведомственных актов. После 2018 года систему привели к единому формату.

Земельный кодекс РФ закрепляет несколько ключевых принципов. Зону устанавливает уполномоченный орган (федеральный, региональный или муниципальный) в зависимости от типа охраняемого объекта. Ограничения действуют в отношении всех собственников и пользователей земли, которая попала в зону, вне зависимости от того, когда они приобрели участок. Если зону устанавливают после того, как собственник уже возвел постройки, закон предусматривает возможность компенсации за ограничение прав.

Помимо Земельного кодекса, ЗОУИТ регулируют профильные законы: 

• Водный кодекс РФ – для водоохранных зон, 

• Федеральный закон № 69-ФЗ «О газоснабжении» – для охранных зон газопроводов, 

• Федеральный закон № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» – для охранных зон линий электропередачи, 

• ряд других нормативных актов. 

Каждый из них устанавливает конкретный перечень запретов применительно к своему типу объекта.

Перечень ЗОУИТ: какие виды зон существуют

Российское законодательство предусматривает более 20 видов ЗОУИТ. Их исчерпывающий список закреплен в статье 105 Земельного кодекса РФ, поэтому устанавливать иные виды таких зон нельзя. Для удобства их группируют по типу охраняемого объекта. 

Группа ЗОУИТ	Примеры зон	Цель установления
Инженерная инфраструктура	Охранные зоны ЛЭП, газопроводов, нефтепроводов, водопроводов	Защита коммуникаций от повреждений
Природные объекты	Водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны	Охрана водных ресурсов и экосистем
Особо охраняемые территории	Зоны охраны ООПТ и объектов культурного наследия	Сохранение природы и культурных ценностей
Объекты безопасности	Приаэродромные территории, охранные зоны вокруг режимных и военных объектов	Обеспечение безопасности и бесперебойной работы
Санитарно-защитные зоны	СЗЗ промышленных предприятий, кладбищ, полигонов ТКО	Защита жилой застройки от вредного воздействия
Транспортная инфраструктура	Придорожные полосы, охранные зоны железных дорог	Безопасность транспортной инфраструктуры

Чаще всего с ограничениями сталкиваются владельцы участков вблизи рек и водоемов, линий электропередачи, газопроводов и промышленных предприятий.

ЗОУИТ охраняемых объектов и объектов безопасности

ЗОУИТ охраняемых объектов и объектов безопасности охватывают территории вокруг объектов, нарушение работы которых создает угрозу для людей или критической инфраструктуры. К ним относятся аэродромы, военные и режимные объекты, крупные объекты связи и энергетики.

Приаэродромная территория – наглядный пример. В зоне, которую устанавливает Росавиация (Федеральное агентство воздушного транспорта), действуют ограничения на высоту застройки, запрет на размещение источников электромагнитных помех и световых объектов, способных дезориентировать пилотов. Строительство в такой зоне требует специального согласования с ведомством.

Охранные зоны линий электропередачи – еще один распространенный тип ЗОУИТ. Их ширина зависит от класса напряжения: для линий 0,4 кВ – по 2 метра в обе стороны от крайних проводов, для линий 750 кВ – по 40 метров. Возведение зданий в таких зонах, как правило, требует соблюдения специальных условий, а в предусмотренных случаях – согласования с сетевой организацией. Также здесь действуют ограничения на высадку высокорослых деревьев и складирование материалов. 

Для магистральных газопроводов охранная зона составляет по 25 метров от оси трубы в каждую сторону. Внутри нее нельзя строить здания, рыть котлованы, высаживать деревья и проводить земляные работы на глубину более 0,3 метра без разрешения эксплуатирующей организации.

ЗОУИТ природных территорий: какие ограничения действуют

Зоны, связанные с охраной природных объектов, встречаются особенно часто – водоемы и реки есть практически в каждом регионе, а значит, тысячи участков по всей стране попадают в водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы.

Водоохранная зона – территория, примыкающая к береговой линии реки, озера или водохранилища. Ее ширина зависит от протяженности реки: 

• до 10 км – 50 метров, 

• от 10 до 50 км – 100 метров, 

• свыше 50 км – 200 метров.

Для озер и водохранилищ стандартная ширина – 50 метров за некоторыми исключениями.

Внутри водоохранной зоны запрещено размещать свалки и отстойники, применять авиацию для химической обработки растений, организовывать стоянки транспорта вне специально оборудованных площадок. Строительство капитальных объектов допускается при наличии водоотведения и очистных сооружений.

Более жесткие правила действуют в прибрежной защитной полосе – она расположена внутри водоохранной зоны и примыкает непосредственно к береговой линии. Ее ширина обычно составляет от 30 до 50 метров в зависимости от уклона берега. Здесь дополнительно запрещены распашка земли, размещение отвалов грунта и выпас скота.

Для особо охраняемых природных территорий (ООПТ) – государственных природных заповедников, национальных парков, природных заказников – ЗОУИТ устанавливают по границам каждого конкретного объекта. Их цель – снизить антропогенное воздействие на природные комплексы. Например, могут запрещаться или ограничиваться строительство и прокладка новых дорог, рубка леса, а также деятельность, способная изменить гидрологический режим. 

ЗОУИТ в строительстве: что нужно учитывать собственнику

ЗОУИТ в строительстве – практически значимая тема для любого владельца земли. Попадание участка в зону ограничений напрямую влияет на то, что именно можно возвести, в каком объеме и при каких условиях.

• Первая проблема – запрет на капитальное строительство. В некоторых зонах, например в охранных зонах инженерных коммуникаций, запрещено возводить здания без специального разрешения владельца охраняемого объекта. При этом получить его в ряде случаев практически невозможно.

• Вторая – ограничения на параметры строений. На приаэродромных территориях действуют предельные высоты застройки. В санитарно-защитных зонах (СЗЗ) запрещено жилое строительство и размещение детских учреждений. В охранных зонах газопроводов нельзя строить без письменного согласия газотранспортной компании.

• Третья – сложности при согласовании строительства. Для частных домов сейчас действует уведомительный порядок, а для коммерческой недвижимости – разрешительный. Если участок попадает в ЗОУИТ, местная администрация при рассмотрении уведомления собственника или выдаче разрешения обязана учесть эти ограничения. Проект, не соответствующий требованиям зоны, просто не согласуют. Строение, возведенное с нарушением ограничений, может быть признано самовольной постройкой и подлежать сносу. 

Проверять наличие зон на участке нужно еще до подписания договора купли-продажи – так же, как проверяют категорию земли и вид разрешенного использования.

Как узнать, есть ли на участке ЗОУИТ

Проверить наличие ЗОУИТ на конкретном участке можно несколькими способами:

• Выписка из ЕГРН. Один из основных вариантов – запросить выписку из ЕГРН через портал Госуслуги или сайт Росреестра. В расширенной выписке о ключевых характеристиках объекта отображается значительная часть зарегистрированных обременений и ограничений, включая ЗОУИТ. Однако отсутствие сведений о зоне в ЕГРН не всегда означает, что ее не существует: в переходный период отдельные ранее установленные ЗОУИТ могут действовать и без внесения сведений о них в реестр. 

• ФГИС ЕГРН. Федеральная государственная информационная система ЕГРН позволяет получить сведения о зонах в виде пространственных данных. Этот инструмент чаще используют кадастровые инженеры и проектировщики для точной привязки зон к границам участка.

• Публичная кадастровая карта. Бесплатный инструмент на Единой цифровой платформе «Национальная система пространственных данных» (НСПД) – Публичная кадастровая карта (ПКК). Сервис доступен всем пользователям без необходимости авторизации. На карте можно подключить отображение ЗОУИТ и визуально оценить, затрагивают ли они интересующий участок. ПКК дает общую картину, однако не всегда содержит актуальные данные по всем зонам, особенно по тем, которые еще не внесены в ЕГРН.

Важно учитывать, что отсутствие ЗОУИТ в выписке из ЕГРН или на Публичной кадастровой карте не дает полной гарантии отсутствия ограничений. Если рядом с участком находятся ЛЭП, газопровод, водоем, аэродром, промышленный или другой объект, вокруг которого может быть установлена ЗОУИТ, стоит дополнительно обратиться в уполномоченный орган с соответствующим запросом. 

Если по результатам проверки выясняется, что участок частично или полностью попадает в ЗОУИТ, следующий шаг – определить конкретный перечень ограничений. Для этого изучают нормативный акт, которым установлена зона, и при необходимости обращаются к владельцу охраняемого объекта за разъяснениями.

Заключение

ЗОУИТ устанавливает режим ограничений использования земельных участков и расположенных на них объектов, который действует независимо от того, осведомлен о нем собственник или нет. По общему правилу ограничения вступают в силу с момента внесения сведений в ЕГРН, однако для отдельных ранее установленных зон действует переходный режим. 

Проверить участок на наличие зон с особыми условиями использования территорий через ЕГРН или Публичную кадастровую карту несложно и занимает всего несколько минут, а если сведений там нет, стоит дополнительно обратиться в профильный орган, чтобы выяснить, существуют ли документы об установлении ЗОУИТ на интересующем вас участке. Сделать это стоит до покупки земли, начала проектирования и подачи документов на разрешение на строительство. Если зона выявлена заранее, план застройки можно скорректировать; а если уже после возведения объекта, это может обернуться серьезными юридическими последствиями.